Een goed gebouw heeft een groot en positief effect op de concentratie, gezondheid, veiligheid en werk- en leeromstandigheden van de gebruikers. Landstede Groep heeft echter niet één, maar 85 gebouwen. Albert Bril en Henri Kosmeijer zorgen ervoor dat ze allemaal voldoen aan de wensen van de gebruikers, de nieuwste trends én de wettelijke eisen. ‘Wil je hier gehoor aan geven, dan moet je elk gebouw om de zes jaar strippen en opnieuw inrichten.’
Hoe ziet wat jullie betreft het ideale gebouw eruit?
Henri: ‘Dat is een gebouw dat veilig, gezond, energiezuinig en milieu ontlastend is. En dat flexibel en maatschappelijk te gebruiken is. Dat laatste sluit aan op de visie van Landstede Groep. Onze gebouwen moeten deel uitmaken van de maatschappij. Dit gebeurt al bij onze locatie aan de Fuchsiastraat in Zwolle. De naburige basisschool gebruikt de aula voor hun eindejaarviering en de plaatselijke gymnastiekclub gebruikt de gymzaal.’
Hoe moeilijk is het om de huisvesting van maar liefst 85 gebouwen te managen?
Albert: ‘Dat is best een uitdaging, want we hebben niet alleen te maken met schoolgebouwen, maar bijvoorbeeld ook met kringloopwinkels, wereldwinkels, een kapsalon en gebouwen voor kinderopvang en welzijnswerk. Voor elk type gebouw gelden specifieke wettelijke regels. Daarnaast moeten we rekening houden met de wensen van de gebruiker en proberen we de nieuwste trends mee te nemen in onze huisvestingsplannen.’
Henri: ‘Daar komt bij dat de omvang van de gebouwen sterk verschilt. We hebben grote gebouwen van 16.000 vierkante meter, maar ook kleine gebouwen van 20 vierkante meter. En al deze gebouwen hebben aandacht nodig.’
Is die diversiteit aan gebouwen een kracht of juist een zwakte?
Albert: ‘Ik denk beide. De kracht is dat we hiermee inhoud geven aan de filosofie achter decentralisatie. De zwakte is dat we rekening moeten houden met de verschillende functies van de gebouwen en zoals gezegd met de wensen van de gebruikers en bijkomende wettelijke eisen. Vooral schoolgebouwen moeten tijdens elke kabinetsperiode aan andere eisen voldoen. Wil je hier gehoor aan geven, dan moet je elk gebouw om de zes jaar strippen en opnieuw inrichten. En dat kan niet, want daarvoor krijgen we niet genoeg geld.’
Wie betaalt de bouw en renovatie van deze schoolgebouwen?
Albert: ‘De overheid stelt jaarlijks een bedrag beschikbaar op basis van het aantal leerlingen dat we twee jaar daarvoor hadden.’
Hoe lang gaat een gebouw mee?
Henri: ‘In principe zet je een gebouw neer voor dertig of veertig jaar. Maar in de tussentijd vinden ontwikkelingen plaats waardoor je een gebouw moet aanpassen. Je kunt je voorstellen dat zo’n renovatie of revitalisering eenvoudiger is uit te voeren bij een nieuw en flexibel gebouw, dan bij een statisch gebouw uit de jaren 60 met alleen maar dragende muren.’
Wat is überhaupt verstandiger: nieuwbouw of renovatie?
Albert: ‘Dat hangt van de bestemming af. Soms is nieuwbouw het handigst, soms renovatie. Of een middenweg. Het gebouw van het Centre for Sports & Education bijvoorbeeld, bestaat eigenlijk alleen uit buitenmuren en een karkas van palen. Hierdoor is het eenvoudig aan de binnenkant te slopen, om het daarna opnieuw op te bouwen met een inbouwpakket. Een dergelijk gebouw maakt het voor ons relatief eenvoudig om in te haken op ontwikkelingen.’
Hoe kan het dat nieuwe gebouwen toch vaak niet aan de wensen voldoen?
Henri: ‘Architecten benaderen een nieuw gebouw vaak van de buitenkant, terwijl ze eigenlijk van binnenuit moeten redeneren. Met andere woorden, een gebouw mag aan de buitenkant best mooi zijn, maar het gaat erom dat de gebruikers binnen het gemak ervaren. Een goed gebouw is gebruiksvriendelijk, veilig en gezond.’
Wat brengt de toekomst op het gebied van huisvesting?
Albert: ‘We zijn op dit moment druk bezig om de bezetting van onze gebouwen te verhogen van de huidige 70% naar 80% in de nabije toekomst. We hebben als Landstede Groep namelijk nog teveel vierkante meters. Dat aantal kan omlaag als we gebouwen efficiënter gebruiken.’
Henri: ‘Als je veel gebouwen hebt, heb je ook veel beheerskosten. Daarom is een efficiënt gebruik van de beschikbare vierkante meters zo belangrijk. De uitwerking daarvan zorgt de komende jaren voor een mooie uitdaging.’
